不動産鑑定士に将来性はある?業界の実態とは

不動産鑑定士は、弁護士、公認会計士と並んで日本の文系三大国家資格と言われています。

その割に他の弁護士や公認会計士と比べて知名度は低く、昨今では聞いたことがないという方も居るでしょう。

とはいえ文系三大国家資格と言われるくらいなんだから、弁護士や公認会計士からみてもきっと将来性がある資格なのでは?

実際に不動産鑑定士は将来性があるのか、取得したらどんな仕事をするのか、キャリアプランも含めて業界の実態を探ってみましょう。

不動産鑑定士とはどんな仕事なのか

不動産鑑定士は合格率5%の超難関資格

不動産鑑定士は名前の通り、不動産の鑑定を行う事ができる仕事です。国家資格であり、この資格を持っていなければ不動産の鑑定を行うことはできない独占業務となります。

不動産鑑定士が行った鑑定結果は、国や地方自治体の公的な土地価格の指針になったり、融資の際の担保評価に用いられたりする、とても重要な役割を担う仕事です。

不動産の取引や、不動産投資は今後も無くなることはなく、更に独占業務であるだけに不動産鑑定士の仕事もなくなるようなことはないと言われています。取得すれば手に職となることは間違いないでしょう。

しかし、文系三大国家資格の他の2つと比べても察せられる通り、合格率は5%と大変低くなっており、また取得に数年かかる資格なので、最近では受験数も令和元年で810名と、司法試験、公認会計士試験に比べて伸び悩んでいる現状もあります。

不動産鑑定士の仕事内容

不動産鑑定士の仕事内容は、大きく分けると『不動産鑑定評価』と『コンサルティング業務』に分けることができます。

『不動産鑑定評価』は国や地方自治体などの公的機関、銀行や証券会社などの金融機関、不動産屋などの企業、投資家などの個人といったクライアントからの依頼によって、該当する不動産物件の鑑定を行います。

『コンサルティング業務』は、該当する不動産物件の立地や環境、交通機関や建物の構造などからどのような需要があるかを探り、クライアントである不動産オーナーにどのような活用方法があるかコンサルティングを行う業務です。

業務フローとしては大まかに以下のようになります。

・クライアントから鑑定、またはコンサルティングの依頼を受ける

・法務局や区市町村などの各役所から『登記情報』『固定資産評価証明』などの公的な物件情報を取得

・現地でフィールドワーク

・収集した情報を元に不動産価格を算定

・『不動産鑑定評価書』を作成

・作成書類をクライアントに提出し、適宜説明やプレゼンなどを行う

・クライアントからOKが出れば業務終了

クライアントは当然のことながら、損はしたくないし、できる限りの利益を得たいと考えます。しかし不動産鑑定士はクライアントの損得に関係なく、正当な不動産価値を算出する義務があるため、衝突することも多いです。

クライアントが納得できるようにプレゼンを行う能力も求められる仕事だと言えるでしょう。

不動産鑑定士になるには

資格試験合格資格と実務経験が必要な長期戦

不動産鑑定士になるには、まず当然のことながら『不動産鑑定士試験』を受験しなければなりません。試験の内容を分かりやすくフロー化すると以下のようになります。

1.短答式試験を受験、合格

2.論文式試験を受験、合格
 (間が空く場合、短答式試験を2年以内に合格していれば、短答式試験を免除、直接受験が可能)

3.国土交通大臣の登録を受けた機関で実務修習。1年コースと2年コースの2種から選択

4.国土交通大臣の修了考査

5.国土交通大臣の修了確認が取れれば、不動産鑑定士として登録
国交省試験制度の概要:https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/kanteishi/shiken03.html

このように、まずは試験だけでも難関なのに、更に1年?2年の研修期間も必須となります。研修期間では先輩について実地研修を行いながら、eラーニングなどで必要な単位を取得する形式となります。

1年コースは早く短く取得できる分、スケジュールがかなりタイトになるため、2年コースでじっくり学ぶ方が一般的かと思います。

国交省実務研修:https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk4_000027.html

研修生期間で経済的に困窮しやすい

不動産鑑定士試験は最難関試験と言われるだけあり、片手間に勉強して取得できる資格ではありません。

不動産鑑定士資格を取得するために、仕事を辞めて試験勉強に専念するという人も居るほどなので、独学よりは教育機関を利用したり、通信教育などで効率的に勉強するのがおすすめです。

勉強への投資、会社を辞めれば収入がない状態での生活費のやりくりが必要なことに加えて、いざ試験に合格しても『研修生』として1~2年の実地研修があり、ここでも研修期間であるため薄給で働くことになりやすく、この時点で経済的に悲鳴を上げてしまうパターンも少なくありません。

不動産鑑定士を目指す際には、できる限りで経済的な準備をしておくことも必要になります。

不動産鑑定士に向いている人

不動産鑑定は独占業務であるだけに、どんな業務が行われているのかよく分からない方も多いでしょう。

業務が分かりづらいと、どんな方に向いている仕事なのかもよく分からず不安に思う方もいらっしゃると思います。というわけで、どんな方に向いている職種なのか確認してみましょう。

不動産鑑定士に向いている方は、こんな方です。

論理的思考ができる

不動産鑑定士は、不動産物件の立地・周辺環境・交通の便や建物の利用価値・時代のニーズなど様々な条件を加味して鑑定を行います。

どのような条件で鑑定を行ったか、最終的に『不動産鑑定評価書』という書類に起こし、クライアントが納得するように論理的に説明する必要があります。

責任感がある

不動産鑑定士が算定した不動産鑑定結果は、公的な不動産価格の指針になったり、金融機関の融資を行う際の担保評価に用いられたり、投資家の指標になったりと、国内の経済に大きく関わる仕事です。

正当な評価を行う義務があり、適当な心づもりで行える仕事ではありません。

客観的に物事が見れる

当然ですが、自分の好みなど、私情を挟むわけにはいきません。仕事を行う上では常に客観的な視点で不動産物件の詳細を確認して、正当な判断を行わなければなりません。

常に情報をアップデートできる

不動産価値は日々変動します。時代によって土地や建物の形状、利用方法、ニーズは刻一刻と変わります。

土地人気の流行り廃り、時代や世代によるニーズに敏感になれる人は楽しく情報もアップデートし、仕事に反映できるでしょう。

デスクワークとフィールドワークどちらも好き

文系三大国家資格と呼ばれるだけあり、デスクワークも多い仕事ですが、そこに到るまでのフィールドワークも多い仕事です。不動産鑑定士を経験している方の「いいところ」には「あちこちに行ける」ことを上げる方も多いくらいです。

どちらかだけでは成り立たず、デスクワークもフィールドワークも両方好き!という方に向いています。

体力がある

上記でも言ったように、フィールドワークがかなり多い仕事です。不動産物件によっては山林に赴いたり、地方の原野などに遠出しなければならないことも多いので、体力は必須です。

細かいことが気になる

何度も上げていますが、不動産鑑定はあらゆる要因を加味して不動産価値を算定するため、情報を漏らす事なく細かい作業ができる方に向いています。

不動産鑑定士はどんなスキルが必要?

次は必要なスキルについて考えてみましょう。

コミュニケーション能力

クライアントとのやり取りだけでなく、フィールドワークに行った際には、近隣に住んでいる方への聞き込みを行うこともあります。

できるだけ多くの情報を聞き出したり、またクライアントとの認識の齟齬を埋めたりする必要もあるので、コミュニケーション能力は大事です。

プレゼン力

特にコンサルタント業務に携わりたい方には重要なスキルです。持っている情報や不動産をどの用に利用すれば利益を出すことができるかなど、クライアントに対して分かりやすく、かつ興味を持ってもらえるようにプレゼンする能力も重要です。

アイディア力

こちらも特にコンサルタント業務には必要スキルです。ありきたりの企画ではあなたに依頼した意味がないと思われても仕方ありません。土地柄や世代と時代、建物の様子を見て面白いと思ってもらえる企画を立てられるアイディア力は重宝します。

構成力

鑑定を行う際にどのような要因からこの算定を行ったのか、書類を作成する上でも、クライアントに説明する上でもしっかりと構成を行ったものは説得力があります。

不動産鑑定士はどんな就職先がある?

不動産鑑定士資格を取得したら、次は就職先です。不動産鑑定士は独占業務であるだけに、就職先には困らないと思います。

また難関資格で取得人数も少ないだけに、売り手市場な側面もあります。不動産鑑定士の就職先は大きく分けて3つに分けることができます。

不動産業界

・不動産鑑定事務所
・不動産会社 など

金融業界

・信託銀行などの金融機関
・証券会社
・監査法人 など

コンサルティング業界

それぞれの業界で行う業務も変わってきます。自分がどのような業界で、どのような業務を行いたいか。またどのように活躍したいか。キャリアパスなども踏まえて選ぶといいでしょう。

不動産鑑定士に将来性はあるのか

仕事は地方よりも都市部で探すほうが◎

地方はどんどん人が減っており、不動産物件の動きも鈍いのが現状です。年々仕事は減少傾向で、ほぼ公的機関からの依頼に頼っている面が多いという声も聞きます。

不動産鑑定士は経験がものをいう業界でもあるので、若手の新規参入も難しい側面があるようです。

そのため、地方で仕事を探すのはかなり難しくなっているようです。将来性を考えるのなら、やはり都市部や首都圏で仕事を探すほうが良いでしょう。

昨今では不動産投資も注目されてきています。現代のニーズに合わせて就職先を選ぶのも、先々を見る目が大事です。

不動産鑑定のみでは停滞しがち。更に先を見据えるべき

昨今、不動産鑑定はAIでもできるのではないか、不動産鑑定士はいらなくなる?といった声も聞かれます。

確かに、土地の規模、立地や交通、年齢別のニーズなど様々な情報をデータベース化してしまえば、基本的な不動産価値はAIでも十分算出可能ではあると思います。

しかし、時代のニーズの移り変わりはそう単純なものではありません。ショッピングモールやアミューズメントパーク、宿泊施設と行った娯楽施設のニーズは、時代と共にコロコロと移り変わります。

そのため、コンサルタント業務に関して言えば、まだまだ人間の感性が勝つのではないでしょうか。

確かに、公的機関や融資関連といった不動産鑑定は今後AIが担うこともあるかもしれません。

だからこそ、不動産鑑定の範囲のみで凝り固まらず、その先を見据えて業務の幅を広げていくバイタリティを発揮すれば、どこまでも将来の伸び率はあるのではないでしょうか。

併用して有利な資格

不動産鑑定士資格は国家資格ではありますが、現状独立しづらい業界とも言われます。

経験がものをいい、年齢が高くても引退せずに長く続けられる職種になりますので、世代交代がなく若い世代が新規に仕事を取りづらいという側面があるようなのです。

そのため、年齢層の高い世代と同様の仕事をしていては、なかなか仕事に恵まれないという声も多く聞かれます。

例えば他の資格と併用して、新しい仕事の仕方を確立する。
営業力を身に着け、コンサルト業に力を入れる。

こういった工夫が必要な時代かもしれません。不動産鑑定士と併用して利用できる資格は下記のものがあります。

・宅地建物取引士
・土地家屋調査士
・公認会計士

不動産鑑定士ですらやっと取ったのに、これ以上取るのは…と現実的に無理だと思う方は、例えばこれらの資格を持っている人と合同で開業し、分業するのも手です。

不動産鑑定はAIでも可能!?不動産鑑定士はなくなるか

以上、不動産鑑定士の現状を少々厳しい視点も含めて見ていきましたが、いかがだったでしょうか。

実際にAIで対応できるところもあるのでしょうが、とはいえすべてがAIでまかなえるかというと、そうではないはずです。

不動産鑑定士は国家資格であり、独占業務でもあるので、きっとなくなることはないでしょう。

将来性を考えるのなら、これからの若い世代が新しい不動産鑑定士の仕事の仕方を考える時代に入っているのかもしれませんね。

参考サイト
厚生労働省
内閣府
ハローワーク
職業情報提供サイト
日本経済連合会
転職コンサルタント
中谷 充宏
梅田 幸子
伊藤 真哉
上田 晶美
ケニー・奥谷